Hipotecas

Hipotecas

Una hipoteca o préstamo hipotecario es un tipo de préstamo que se utiliza para adquirir una vivienda. Generalmente tienes que ahorrar cierta cantidad del precio de la vivienda como enganche y la entidad que te concede la hipoteca te presta el resto del dinero.

Las hipotecas son un tipo de préstamo con garante o aval. Esto se debe a que la vivienda funciona como garantía de que vas a pagar el monto del préstamo. En caso de que no puedas pagar, la entidad financiera está en derecho de quedarse con la vivienda como retribución por la deuda. 

Características de las hipotecas

Las hipotecas son préstamos con unas características particulares que las diferencian de otros tipos de préstamos. Algunas de estas características son:

• Los plazos de pago son muy amplios, usualmente de unos 30 años

• Tienen diversos tipos de tasas de interés

• Otorgan el monto más alto de todos los préstamos, ya que se ajustan al valor del inmueble.

• El monto máximo a obtener es el valor de la propiedad a comprar, por lo que no se puede utilizar el dinero para ningún otro fin.

• Generalmente requieren seguros para proteger tanto al prestatario como al prestamista. Estos suelen ser de vida, daños y desempleo.

• Hay que pagar comisiones adicionales como de apertura, avalúo, registro de la vivienda, impuestos, honorarios notariales, entre otros.

Tipos de hipotecas en México

En México las hipotecas se pueden clasificar según la entidad que las otorga y según el tipo de interés que utilizan.

Usando la entidad como criterio de clasificación, estos son los tipos existentes:

• Hipotecas bancarias: son las tradicionales otorgadas por los bancos comerciales. Suelen tener procesos largos y meticulosos, por lo que es posible que tome meses obtener la hipoteca y comprar la vivienda.

• Hipotecas con SOFOMes: Las SOFOMes son Sociedades Financieras de Objeto Múltiple. Se trata de instituciones financiera no bancarias que otorgan préstamos. Suelen tener procesos más rápidos y flexibles que los bancos, pero los tipos de interés pueden ser más elevados.

• Créditos Hipotecarios Gubernamentales: Son préstamos concedidos por organismos del gobierno para empleados tanto privados como públicos. Los empleados privados pueden obtener hipotecas a través del INFONAVIT. Por otro lado, los empleados públicos obtienen las hipotecas a través del FOVISSSTE.

En cuanto a los tipos de interés, esta es la clasificación:

• Hipoteca tipo fijo: Estas tienen un porcentaje de interés específico, el cual no cambia nunca. Desde el primer mes hasta el último, siempre pagarás exactamente la misma cantidad.

• Hipoteca tipo variable: En este caso, el porcentaje de interés varía de acuerdo con la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio. Cada cierto tiempo podrías tener que pagar más o menos dependiendo de si la Tasa subió o bajó.

• Hipoteca mixta: Es un mezcla de las dos anteriores. Con este tipo de hipoteca tienes que pagar un porcentaje fijo durante los primeros años del préstamo, y luego un porcentaje variable durante el resto del plazo del préstamo.

Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio

La Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) es un indicador financiero calculado por el Banco de México. Representa el costo promedio al que los bancos se prestan dinero unos a otros. Se calcula en diversos plazos como 28, 91 y 182 días y fluctúa dependiendo de las transacciones que realicen los bancos en esos periodos.

La TIIE es un indicador clave para productos financieros como las hipotecas o las tarjetas de crédito, ya que se usan para determinar los tipos de interés que cobrarán los bancos y otras instituciones.

Tanto las hipotecas de tipo fijo como de tipo variable utilizan el TIIE. En el caso de las de de tipo fijo, se usa como referencia el TIIE vigente al momento de conceder la hipoteca, más un porcentaje adicional, para fijar el porcentaje de interés. Este porcentaje queda fijo y no vuelve a cambiar, aunque el TIIE cambie. En el caso del tipo variable, el tipo de interés también es TIIE más un porcentaje extra, pero este no permanece fijo, sino que varía conforme la Tasa suba y baje.

Al momento de determinar el tipo de interés, el porcentaje adicional es el único que se ajusta dependiendo del perfil crediticio que tengas, el plazo de la hipoteca y las políticas del banco o institución. 

Requisitos para obtener una hipoteca

Los requisitos varían de una institución a otra y siempre es importante revisar las condiciones específicas de cada hipoteca, pero en líneas generales, estos suelen ser los requisitos más comunes:

• Tener entre 18 y 70 años

• Contar con un buen historial en el Buró de Crédito

• Tener ingresos mensuales comprobables y suficientes para cubrir las cuotas de la hipoteca

• Contar con un empleo estable con al menos 6 meses de antigüedad

• Tener un enganche de entre 10% y 30% del precio del inmueble.

Los documentos que podrían solicitarte son tu identificación oficial, el CURP, acta de nacimiento, comprobante de domicilio y la solicitud de la hipoteca.

Consideraciones antes de solicitar una hipoteca

Antes de pedir una hipoteca, lo principal es considerar si tienes la capacidad de cumplir con los pagos mensuales. La CONDUSEF tiene un simulador que puede ayudarte a determinar cuánto tendrías que pagar mensualmente. Lo ideal sería que el monto del pago mensual no supere el 40% de tus ingresos.

También es importante que determines si puedes cubrir todos tus gastos con ese 60% restante. Una forma de hacerlo es sumar todos tus gastos fijos (alquiler, comida, transporte, entre otros) y restarlos a tu salario mensual. El número resultante debería ser igual o mayor que la cuota de la hipoteca.

También debes considerar cuánto dinero tienes ahorrado. Este dinero debe ser entre el 10% y el 30% del precio de la vivienda que quieres, por lo que limitará las viviendas que puedas comprar. Además, también debes considerar que necesitas pagar otros gastos y comisiones aparte del enganche de la hipoteca. 

Por ejemplo, si tienes $300.000 pesos ahorrados, con eso podrías pagar el 30% de una vivienda de 1 millón de pesos, pero necesitarías más dinero para cubrir el resto de los gastos. Por eso, tal vez sería mejor una vivienda de $800.000 pesos, con lo que el 30% sería de $240.000 y te sobrarían $60.000 pesos para comisiones extra. Otra opción sería buscar una hipoteca que te pida tener solo el 20% de ese millón de pesos, con lo que solo necesitarías $200.000 pesos y tendrías $100.000 pesos adicionales para comisiones extra. De esa forma, podrás cubrir los gastos adicionales con la misma cantidad de dinero.

Otra consideración importante es el tipo de hipoteca. Para ello lo mejor es que compares ofertas de diferentes instituciones para ver cuál te ofrece los mejores beneficios. Idealmente quieres el tipo de interés más bajo posible y las condiciones más flexibles. Sobre si elegir tipo fijo, variable o mixto, depende de si prefieres la estabilidad de pagar siempre lo mismo o el potencial de pagar menos al mes siguiente si el TIIE baja.

Si es posible, también sería beneficioso que busques asesoría de un experto para que pueda ayudarte a determinar la mejor opción para ti gracias a sus conocimientos y experiencia. En Credilemon te ofrecemos información, pero no somos asesores financieros.