A plazo variable

A plazo variable

Las hipotecas de tipo variable son préstamos que se utilizan para comprar, construir o reformar una vivienda. Se llaman variables porque el tipo de interés cambia periódicamente para adaptarse a las fluctuaciones en el mercado. Generalmente los bancos utilizan la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) del Banco de México como referencia para fijar el tipo de interés cada 6 o 12 meses. 

Características de una hipoteca variable

En general todas las hipotecas comparten características, la que el funcionamiento es muy parecido, pero las hipotecas variables tienen un par de diferencias con respecto a las de tipo fijo. 

Las características más comunes son:

• Son uno de los préstamos con el monto más alto, para poder cubrir el precio de una vivienda

• El plazo de pago también es el más alto, pudiendo llegar hasta los 30 años

• El tipo de interés varía periódicamente

• Algunas hipotecas podrían tener un tope máximo de interés para proteger al consumidor.

• El banco cubre máximo el 90% del precio de la vivienda

• Suele ser requisito el contratar seguros de vida, daños y desempleo

• Requiere pagar gastos y comisiones aparte del costo de la vivienda

El factor diferenciador de las hipotecas variables es el tipo de interés. El banco hace una evaluación de las condiciones de la hipoteca cada 6 o 12 meses y el tipo de interés se ajusta para adaptarse al mercado. Por ello, es posible que la nueva cuota sea más alta o más baja, dependiendo de si la TIIE subió o bajó.

Debido a estas fluctuaciones, algunas hipotecas incorporan un tope máximo para el tipo de interés. Esto significa que el porcentaje de interés nunca podrá subir más allá de ese máximo establecido. Esto está pensado para proteger al consumidor en caso de que los intereses del mercado suban de forma exorbitante. 

Ventajas y desventajas de una hipoteca variable

Estas son algunas de las ventajas de una hipoteca variable:

• El interés inicial es menor que en las hipotecas fijas

• Algunas hipotecas tienen un periodo protegido de uno o dos años, por lo que mantienes el interés inicial bajo durante ese periodo.

• Tienes el potencial de ahorrar dinero si el tipo de interés baja

Por otro lado, estas son algunas de las desventajas:

• La variabilidad de las cuotas genera incertidumbre, ya que no tienes forma de saber cuánto tendrás que pagar tras la reevaluación.

• Tienes el riesgo de tener que pagar más de lo esperado si el tipo de interés sube

• Después del periodo protegido inicial, las cuotas tienen el potencial de aumentar abruptamente. 

Las ventajas y desventajas son puntos a tener en cuenta al tomar una decisión, pero no son indicativas de que la hipoteca sea mejor o peor. Lo que sea más adecuado para ti depende de múltiples factores.

¿Te conviene una hipoteca variable?

Esto depende de tu situación económica y de qué es lo que consideres más importante. En líneas generales, una hipoteca variable podría ser una buena opción si:

• Tu presupuesto te permitiría pagar incluso el tope máximo sin muchos problemas

• Tienes previsto que tus ingresos aumenten antes de que el periodo protegido termine

• Te sientes cómodo con el riesgo y la incertidumbre de las cuotas variables

• Quieres aprovechar los intereses iniciales bajos para ahorrar dinero

• Valoras más el potencial de ahorro si los intereses bajan

Esta decisión también debería tomar en cuenta la situación económica de México en general, ya que esto afecta directamente al mercado y los tipos de interés. Por ejemplo, puede que haya economistas expertos que prevean una bajada en los tipos de interés que podría beneficiarte. 

Además, siempre es buena idea consultar a un experto en el tema. Los bancos suelen tener asesores financieros que pueden asistirte en caso de que tengas dudas. También la CONDUSEF ofrece información y orientación para ayudarte a tomar decisiones adecuadas para ti.

Requisitos para obtener una hipoteca

Los requisitos suelen ser iguales sin importar el tipo de hipoteca, ya que más allá del tipo de interés, el funcionamiento es el mismo. Los requisitos más habituales son:

• Ser mayor de 23 años. Esto se acredita con un INE/IFE o pasaporte vigente. Algunos bancos también podrían tener una edad máxima de entre 65 y 80 años.

• Demostrar ingresos mensuales suficientes para cubrir las cuotas. El mínimo aceptado depende del banco y generalmente se acredita con recibos de nómina y constancia de antigüedad laboral o carta de empleo.

• Tener buen historial crediticio. Se demuestra por medio del reporte del Buró de Crédito.

• Tener al menos el 10% del valor de la vivienda, más gastos. Para esto se pueden usar estados de cuenta.

Además, es posible que te soliciten el acta de nacimiento, el CURP o comprobantes de domicilio. Junto con todos los documentos también deberás entregar la planilla de solicitud debidamente llenada y una autorización para que el banco consulte tu historial crediticio.

Por otra parte, también hay ciertos requisitos que tienen que ver con la propiedad que quieres adquirir. Entre estos están las escrituras de la propiedad y un avalúo que certifique el valor de la misma. Además, también podrías necesitar comprobantes de que la vivienda está libre de deudas y obligaciones, y que los impuestos y servicios están debidamente pagados. Estos documentos generalmente te los puede dar el dueño actual de la vivienda.

Una vez tengas todos los documentos en orden, podrás presentarlos para que el banco comience el proceso de evaluación y tome una decisión.