A elegir fijo o variable

A elegir fijo o variable

El crédito hipotecario, o hipoteca, es un tipo de préstamo que se utiliza para comprar una vivienda. También puede ser utilizado para construir la vivienda, renovar una vivienda existente, o comprar un terreno. 

Con este préstamo solo debes aportar un enganche de entre el 10% y el 30% del valor de la vivienda y el banco cubrirá el resto del costo. Después, deberás pagarle ese dinero al banco en cuotas mensuales por un plazo de entre 5 y 30 años. 

Durante ese tiempo, puedes vivir en la propiedad que compraste sin problemas, pero cabe destacar que esta sirve como garantía en caso de impago y que el banco podría retenerla si pasas demasiado tiempo sin pagar.

Tipos de créditos hipotecarios

Los préstamos hipotecarios se pueden clasificar de varias maneras. Una de ellas es según la entidad que concede la hipoteca:

• Crédito hipotecario bancario: son las tradicionales otorgadas por los bancos comerciales. Suelen tener procesos largos y meticulosos, por lo que es posible que tome meses obtener la hipoteca y comprar la vivienda.

• Crédito hipotecario con SOFOMes: Las SOFOMes son Sociedades Financieras de Objeto Múltiple. Se trata de instituciones financiera no bancarias que otorgan préstamos. Suelen tener procesos más rápidos y flexibles que los bancos, pero los tipos de interés pueden ser más elevados.

• Crédito Hipotecario Gubernamental: Son préstamos concedidos por organismos del gobierno para empleados tanto privados como públicos. Los empleados privados pueden obtener hipotecas a través del INFONAVIT. Por otro lado, los empleados públicos obtienen las hipotecas a través del FOVISSSTE.

Otra forma de clasificación tiene que ver con el tipo de interés: 

• Crédito hipotecario tipo fijo: Estas tienen un porcentaje de interés específico, el cual no cambia nunca. Desde el primer mes hasta el último, siempre pagarás exactamente la misma cantidad.

• Crédito hipotecario tipo variable: En este caso, el porcentaje de interés varía de acuerdo con la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio. Cada cierto tiempo podrías tener que pagar más o menos dependiendo de si la Tasa subió o bajó.

• Crédito hipotecario mixto: Es un mezcla de las dos anteriores. Con este tipo de hipoteca tienes que pagar un porcentaje fijo, más un porcentaje adicional variable.

Comisiones de los créditos hipotecarios

Además del enganche, también hay otras comisiones y gastos que deberás cubrir al momento de solicitar la hipoteca y comprar tu vivienda. Por ello, siempre se recomienda tener dinero adicional disponible.

Las comisiones que podrías tener que pagar son:

• Apertura: Se trata de una comisión que se cobra una sola vez cuando se concede el crédito. Es un porcentaje del monto total del crédito hipotecario, por ejemplo, 2%.

• Autorización diferida: Es una comisión que reemplaza a la de apertura. En lugar de un único pago al inicio del crédito, la autorización diferida se cobra en cuotas mensuales o anuales durante todo el plazo del préstamo. También es un porcentaje del monto total del crédito.

• Gastos de investigación: Esta comisión también se paga al inicio del proceso y se trata de un monto que cubre los gastos de verificar tu historial crediticio, evaluar tu perfil y verificar la situación legal de la propiedad que quieres comprar. 

• Confirmación de saldos: Esta comisión debes pagarla cada vez que necesites un documento que certifique el saldo pendiente de la hipoteca. Puede ser útil si quieres refinanciar tu hipoteca con otra entidad, o si quieres probar que el crédito está completamente pagado para vender la propiedad.

• Penalización por pago anticipado: Se trata de una comisión adicional que cobran si quieres pagar tu hipoteca total o parcialmente antes de la fecha de vencimiento. El banco la utiliza para recuperar los intereses que dejará de percibir debido al pago anticipado. Puede ser un porcentaje o un monto fijo dependiendo de la entidad. También hay entidades que podrían permitir el pago anticipado sin penalización en circunstancias específicas.

• Penalización por pago tardío: Esta comisión se cobra cuando llega tu fecha de corte y no pagas la cuota correspondiente, pero la pagas antes de la siguiente fecha de corte.

• Penalización por falta de pago: Es una comisión que se cobra cuando llega la fecha de corte y no pagas la cuota correspondiente y continúas sin pagarla cuando la siguiente fecha de corte se cumple. Suele ser de un porcentaje o monto mayor que la de pago tardío.

Proceso de solicitud de un crédito hipotecario

Este es el proceso general que se suele seguir para obtener una hipoteca, de principio a fin: 

• Asesoría inicial: Primero acudes al banco o institución que hayas elegido y solicitas la asesoría de un ejecutivo. Esta persona podrá explicarte en detalle los tipos de créditos, requisitos y procesos, además de responder todas tus dudas para que puedas solicitar el crédito con información completa.

• Entrega de documentos: Una vez decidas qué crédito solicitar, tienes que recolectar y entregar todos los documentos necesarios. La lista de documentos puede variar dependiendo de la entidad, pero estos son los más comunes:

  • La planilla de solicitud del crédito.

  • Cotización de la vivienda que deseas comprar

  • Identificación oficial vigente de los titulares de la hipoteca

  • Comprobante de domicilio, como un recibo de luz o agua

  • Comprobante de ingresos, como un recibo de nómina, estado de cuenta o declaración fiscal.

  • Reporte del Buró de Crédito

• Evaluación de la solicitud: Durante esta fase, el banco revisa los documentos que presentaste y evalúa el riesgo del crédito. Si consideran que conceder la hipoteca es viable, entonces se puede proceder con el resto del proceso.

• Avalúo de la propiedad: En este paso se hace un estudio de la propiedad para determinar su valor real. Esta información se utiliza para informar el monto y las condiciones finales del crédito hipotecario.

• Revisión legal: Se evalúa que la situación legal de la vivienda permita su venta y el notario prepara todos los documentos requeridos para la operación, como las escrituras de la propiedad.

• Firma de contrato: Se agenda una cita en un día determinado para acudir a la notaría y firmar el contrato de hipoteca y las escrituras de la propiedad. A esta cita acudes junto con un representante del banco y el vendedor de la vivienda. 

• Entrega de la propiedad: Finalmente, el banco desembolsa el dinero al vendedor para completar la compra y la propiedad pasa a estar a tu nombre legalmente. A partir de este momento comienza tu obligación de pagar las cuotas mensuales hasta finalizar el pago de la hipoteca. 

El proceso completo puede tomar alrededor de 10 semanas y será más rápido o más lento dependiendo del valor de la vivienda y de tu perfil crediticio. Mientras más costosa sea la vivienda, más tiempo tomará, y si tu perfil crediticio no es tan sólido, eso podría ralentizar el proceso.