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Hipotecas

Un préstamo hipotecario es un contrato que normalmente se firma entre un individuo (o empresa) y una entidad bancaria con el fin de conseguir un préstamo con el que pagar un bien (normalmente, una vivienda). Una de las características esenciales que diferencian a los préstamos hipotecarios de la mayoría de préstamos es que la garantía del préstamo es el mismo immueble que se adquiere por parte del cliente.

¿Hipoteca o préstamo hipotecario?

Aunque suenen igual y de forma coloqual sólo se hable de hipotecas, no son lo mismo:

  • Una hipoteca es un derecho real que recae sobre un inmueble y sirve como garantía de una deuda (que el deudor debe abonar al creditor).
  • Un préstamo hipotecario es simplemente el importe que la entidad financiera presta al cliente para adquirir el inmueble (o el bien que se haya acordado) mediante una hipoteca.

 

Aspectos importantes a tener en cuenta en un préstamo hipotecario

Como ya hemos dicho, un préstamo hipotecario es un préstamo con unas características especiales. Al ser en la mayoría de casos destinados a la adquisición de un inmueble, suele diferenciarse con otro tipo de préstamos por su gran capital (importe prestado) y un plazo muy largo (normalmente entre 10 y 30 años). 

Actualmente en España la mayoría de bancos suele prestar entre un 70 y un 90% del capital del inmueble, por lo que lo habitual cuando una persona quiere adquirir una vivienda es que tenga que pagar un 30% del importe para poder acceder al préstamo hipotecario.

Teniendo en cuenta las dimensiones del producto, el tipo de interés es clave para entender qué importe acabará pagando el cliente al banco. En función de como sea el tipo de interés y su naturaleza, las hipotecas se dividen en tres tipos principales:


Hipoteca a tipo fijo

El tipo fijo significa que las cuotas mensuales de la hipoteca nunca variarán. Desde el primer día hasta que se acabe de pagar el préstamo hipotecario, el importe será exactamente el mismo. Sin duda esta es la opción más segura para no llevarse sustos con las variaciones del euríbor. Pero esta seguridad tiene un coste:

Como contrapartida el banco ofrecerá este tipo de hipoteca a un interés inicial más alto que el de las hipotecas a tipo variable y con menos beneficios que éstas. Antiguamente se hacían muy pocas hipotecas a tipo fijo (5% de los préstamos hipotecarios firmados en 2015 fueron a tipo fijo) pero teniendo en cuenta que los tipos de interés de los préstamos hipotecarios bajaron drásticamente, esta opción es la más contratada hoy dia (50% de las hipotecas de 2021 se firmaron a tipo fijo).


Hipoteca a tipo variable

Es un tipo de hipoteca cuya cuota varía en función del euríbor (u otros índices). Si el euríbor baja, la cuota bajará. Pero también subirá en función al euríbor.

Un punto a su favor es que muchos bancos ofrecen ciertos beneficios y descuentos en comisiones a los clientes que se decantan por hipotecas a tipo variable. Otra de sus características es que normalmente se establece un periodo inicial de un año con un interés más alto del que normalmente se tendrá el resto de años.


Hipoteca mixta

Las hipotecas mixtas son una combinación de las anteriores. Generalmente los primeros años (nunca en un periodo inferior a un año) del pago funcionan como una hipoteca a tipo fijo mientras que los años finales se mueven más a tipo variable según el euríbor.


Otros aspectos a tener en cuenta en la compra de una vivienda

Además de todo lo que hemos hablado, existe toda una serie de gastos e impuestos que todo y no estar ligados al préstamo hipotecario, hay que tener en cuenta a la hora de adquirir un inmueble.

  • Si es de segunda mano: ITP (impuesto de transmisiones patrimoniales): Es un impuesto que se paga en cualquier compra de immueble y su importe depende de cada comunidad autónoma. Va desde un 10% en Catalunya y País Valenciano hasta un 4% en el País Vasco.
  • Si es una vivienda nueva: IVA.
  • Gastos de registro de la propiedad.
  • Gastos de tasación.
  • Gastos de notaría.